湖州仁皇山南片的急售***开始跌出性价比?
若与楼市的高峰期对比,单从单价下降数字来说今年湖州跌地最厉害的一些房子可能还属***。
像仁皇南“爱山+五中”学区的组合就是典型。
爱山仁皇校区与五中仁皇校区 ,曾是湖州提前落户时间要求最高的学校,**期提前一年落户也未必靠得住。靠着“学区热”这一风潮,两所学校划片中最典型的仁皇山南片的二手房价也曾一路高歌,高峰期挂牌价接近2万元/平米的比比皆是,即便是一些急售房源也咬死在17000元/平米以上的价格。
仁皇山南片区域
如今,随着湖州楼市行情的急转直下,这一片区的房价也开始回归理性,大部分社区的挂牌价大约下跌了20-25%左右,而一些知名社区的急售房源已经落在了12000-13000元/平米的区间段,区域急售房开始跌出了性价比。
比如这套天鸿·天际143方产品,带装修标价175万,折合单价大约12238元/平米,相比其小区高峰期的挂牌价相差巨大,即便对比社区如今14500元/平米的挂牌均价也有较大的优势。
还有天盛花园的119房产品,带装修车位报价159万,单价大概是13361元/平米,若车位仅算20万,单价则是11681元/平米,对比目前天盛花园大概14000元/平米的小区挂牌均价同样具有优势。
翰林世家127平精装,总价155万,单价为12205元/平米;
另外还有城市之心的这套125方产品,带车库146万,单价已经进入了11500元/平米以内。
这些片区内急售房源相比之前的高峰期大多已经有了超过30%的跌幅,对比目前社区的挂牌单价也有大约10-15%的价差。
爱山、五中校区增多或许是影响区域房价主要因素之一。
最近几年,爱山小学教育集团的校区呈爆炸性增长,凤凰片、仁皇山全区甚至南太湖分区都已经设立了教育集团的校区,爱山小学学区曾经的**属性已经基本消失。
此外,房龄折旧也是区域内房源价格下滑的主要原因。
仁皇山南片的小区大多交付于2014年之前,算起来基本都已经有10年左右的房龄,有些交付更早的社区房龄已经超过15年且其中还有一些是早期的纯楼梯房,五六层高的产品已经明显不适合有老人的家庭,甚至一些年轻人对爬楼梯也非常抗拒。
板块内天鸿天际实景图
客观的说,现阶段来看该区域的急售房源已经跌出了一定的性价比。
一来,人口密集的仁皇山南片是湖州城建最为完善的板块之一,整体居住氛围相当浓厚,晚饭后区域内各大绿地上也都是各种活动人群。
二来,“爱山+五中”的学区组合依然是湖州目前择校的**,虽说现在学校校区开始增多。但也正因如此,一些家长们已经从择校开始向择校区进化,区域内的两大校区则一直保持着较为不错的口碑。
另外,往前数三四年正是湖州小学入学难最严重的阶段,入学的孩子大多也是2014-2017这个人口出生高峰段,接下来几年理论上必然有一个初中需求。我们对***的看法一贯都是,小学近一点就成,初中则是好一点更好。
因为高考可以考很多次,中考只能有一次。
此外,这个片区很多小区大多是在2009-2013年这个阶段购房,那时湖州楼市的“炒房”氛围并不重,很多家庭购房都是以自住为主,与此对应的就是当初购房交付后的装修也大多以自住居家装修为主。很多急售的二手房产品其实都有着还算不错的装修,只需小改便能入住,这在一定程度上对比很多毛坯房源或是装修过于老旧的房源有着一定的优势。
毕竟,现在毛坯房装修其实也是一笔不小的支出。
总结来说,***只不过是教育投入的一部分,按照现在的人口出生趋势,砸锅卖铁去拼一个学位肯定不值。但如果想要学区、价格和居住属性达到相对的平衡,仁皇山南片的急售***或许已经跌出性价比了,特别是对于二孩三孩家庭来说。
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