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去皮的核桃和带皮的核桃?没那么简单!解读“住宅按套内面积算”新规

2019年02月25日 12:06   
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[导读]2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。值得注意的是,在其38项强制性工程建设规范中

  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。值得注意的是,在其38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中**部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这也是住建部首 次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

  住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

 

并非“取消公摊” 仍需承担墙体、阳台等面积

  事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。

  根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:

  房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。也就是说,根据《商品房销售管理办法》,即使以套内建筑面积计价,购房者仍然需要承担墙体,阳台等面积。

  a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

  b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

  c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

  d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

  而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。

 

新政策或可解决两个方面问题

  按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

  中国建筑科学研究院有限公司相关负责人解读,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

 

重庆2002年起就以套内面积作为计价依据

  此次住建部发文要求住宅按套内面积算,在这一方面重庆走在全国前列。其实早在2002年6月,重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。

  凡不按套内面积计价销售商品房的,由有关部门责令改正,并依法予以查处。

  据相关负责人介绍,该条例施行以来,不仅减少了商品房交易面积纠纷,同时也维护了购房群众的利益,让群众明明白白购房。

 

北京2003年起就已按套内面积卖房

  2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时,则进一步明确:新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。后来北京执行的现房和期房合同中,均包含了“套内建筑面积”这一概念。

  **的《北京市商品房预售合同》示范文本、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本中,既要求开发商把每套房子的建筑面积、套内建筑面积写明,同时还要求在计价的条款中,分别按照建筑面积和套内建筑面积计算。建筑面积是平时老百姓口头叫惯了的,而套内面积则能更明确让购房人了解屋内面积到底有多大。两个面积相减,便得出来公摊面积。这也就能防止一些开发商在公摊面积上做鬼。期房项目销售前,会按照“一房一价”申请预售证。此后,这套房的价格已经敲定。在住建部门公式的住宅价格等信息里,也会标明建筑面积和套内面积,而公摊面积则是由建筑面积减去套内面积。

 

距离买房“所见即所得”还有多远?

  目前政策尚处于公开征求意见阶段,主要约束的是工程建设方面,不涉及后期的物业费、取暖费等,距离正式文件还较为遥远,同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准,更多内容还等待有关部门做进一步解读。

  那么,此间究竟需要多长时间?香港的调整之路可以作为参考。

  据《新周刊》2019年1月的报道,香港用了整整5年时间促成了从建筑面积交易到实用面积交易的转变。而真正推动并促成这一改革的,正是负责设计和测量规范的建筑设计师们。2008年开始,时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥开始为推动“实用面积”卖房开始奔走。2011年11月底,《一手住宅物业销售条例草案》展开公众咨询。条例草案明确规定,使用“实用面积”作为新房销售的唯 一计价方式,并正式将“实用面积”表述纳入法规。2013年,草案正式颁布,并允许拥有10个月双轨制时期。

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