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湖州楼市周期再出发,你是多派还是空派?
2018年12月05日 17:23   来源:湖州房产超市网
[导读]金九银十一向被视为楼市的传统旺季,可今年湖州楼市的并没有展现出旺季应有的成色,反而出现了一些“惊九阴十”的苗头和信号。
  1.区房价接连被击穿,楼市以价换量渐多,楼市拐点再现
  金九银十一向被视为楼市的传统旺季,可今年湖州楼市的并没有展现出旺季应有的成色,反而出现了一些“惊九阴十”的苗头和信号。
  信号其中之一就是,湖州多个区域出现了多个低于预期且低于区域均价的低开,期望以价换量的项目。
  先看被视为价格相对坚挺的仁皇山分区,不夸张的说,对于区域内的几个新项目,因为房企品牌、区域价值以及高企的地价,再加上全装修等因素,业内外对其的预期都很高,销售的单价达到一万六七也只是前期人们的预期价格。
  但在区域内某项目九月初率先开盘海报流传于朋友圈之后,很多人会表示大吃一惊。虽然这条消息仅在朋友圈中流传两三天左右就被大批量删除,但当时13500-14500元/平米的价格就能买到带地暖、中央空调等装修的房子还是让很多人大跌眼镜,甚至埋下了“观望”的种子。
  紧接着,区域内的一些项目实行了楼市的最新政策,区域的房价开始被动摇甚至击穿,13000元/平米左右的毛坯房源也开始流行于该区域之内。
  区域当然还是那个区域,只是市场已经不再是那个市场。
  市场突变的不只有仁皇山,还有东部新城。
  其实早在上半年末,区域内就有先知先觉的项目打响第一枪,当时该项目非限价高层以约10000元/平米的价格低开入市拉开了区域价格混战的序幕,这个价格几乎与区域的限价项目价格一致,到了下半年区域内更是出现了价格混战,某盘的毛坯折后8197元/平米起买房送车位的海报开始击穿区域价格,之后更有不到8000元/平米起价项目轻扣底价大门,刷新了人们的认知。好在,现在区域内大部分项目已经完成了首开,预计区域不再会出现超预期的低开入市情况,区域的底价目前看暂时可算企稳。
  价格战如同刀刃战,是要刀刀见红的,一般是战场双方最后的选择,虽然这一战术让项目可能赢得了销量,但此招一出不免有些杀敌一万,自损八千的味道。
  当然,整个湖州这几个月的楼市行情并不乐观,开盘项目去化整体下降较为明显,整体开盘项目的去化还不到50%,“排队”、“售 罄”、“热销X成”之类的情况相比上半年明显减少。
(数据来源于湖州透明售房网)
  已刚需为主导的西南分区也在内,部分项目的销量已经从之前的每月十几套变成了个位数,种种迹象已让我们提前感受到楼市的丝丝凉意,毫无疑问,市场在变,预期在变,这又会是一个新的拐点吗?
  2.政策是持续加码还是有所转向?
  楼市的转变并不是平白无故发生的,而是在调控依然,政策持续打压,市场预期不断下调的结果。
  虽然自2016年10月开启调控已两年时间,市场好像已经习惯了调控的存在,实质上,调控这个紧箍咒无时无刻不在给市场压力。
  2018年7月31日的政治局会议 “坚决遏制房价上涨”一锤定音,口气空 前严厉,之后新华社发声强调“中央遏制房价上涨的决心不会发生改变”“未来政策将持续收紧”等等更是雪上加霜。不过在10月31日政治局会议上因为只字未提房地产,似乎也是利好的一面,于此同时多地的首套房利率开始出现了一定的下调也被视为房地产的利好之一。
  在顶层发声之后,湖州九月又出台了本地政策,使得部分区域的房价预期发声变化,导致了不少低开入市或是“毛坯入市”的项目。
  毕竟对市场而言,最重要的是预期,而政策对预期的影响最为直接,顶层的定调,地方对市场乱象的治理,加持续不断的调控压力,最终导致了这一新的市场下行态势的出现。
  3.楼市未来会如何走,多还是空,普通人该如何自处?
  每当市场出现新情况,也是舆论对楼市走向争论最为激烈的时刻。
  空和多作为舆论场的两大门派,此时不争,更待何时?

  新情况明显是不利于多派的,但他们自有一套自己的“楼市观”。
  “土地财政”和“周期论”是他们理论的两大武器,他们认为,土地收入是地方财政重要来源,地方政府肯定不希望房价降,只要土地财政没有破解,房价自然不会降。
  “周期论”是从楼市的发展史来认识房价,从房改以来,房地产市场发展二十多年,在这期间,楼市起起落落,但最终都会以政府再次救市结束,当政策再次松动转向之日,也即是房价再次大涨之时。
  当然除此之外还有其他的理论角度,如我国城镇化周期还未结束,通胀的大趋势等等。
  空派主要是从变化的眼光看待楼市,他们的观点是,房地产发展到如今,不断“刺激”“收紧”“再刺激”“再收紧”的模式不可持续,已到了非变不可的地步,“长效机制”正是对此而言。
  且相对居民收入而言,房价已经高不可攀,居民的杠杆率太大,房地产对实体经济影响过大,重启楼市无异于饮鸩止渴。
  在此,我们无意对于两派的言论做点评,他们都有自己的逻辑,对于同样的论据甚至能得出相反的论点。
  其实影响楼市的因素众多,对于楼市的预测极其困难,即便是对于行业中处于顶 尖的人来说也是如此。
  作为万科的掌门,郁亮在2014年就提出过楼市进入“白银时代”,然而紧接着在去库存的名义下,2015年楼市启动,在2016年房价创造了几乎近一倍的涨幅,“白银时代”的观点在一定程度上或许可以说明楼市预测实在是有点难。
  其实普通人如你我并没有必要去站多或空,毕竟战队之后并没有什么好处,没人会因为房价下跌给你补差价也不会有人因为房价上涨要你交出利润。假如是投资,一切都以自己的判断为准,成王败寇,而刚需购房者则可以按照自己的喜好进行挑选,毕竟一些好地段的产品挑没了就是没了,对于刚需来说住还是首要需求,从购买到等交房再住上几年,没准已经度过了一个全新的周期。
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